<>f__AnonymousDelegate0`3[Microsoft.AspNetCore.Mvc.IUrlHelper,System.Object,Microsoft.AspNetCore.Html.IHtmlContent]

Veelgestelde vragen

Woningen Tetris

Heeft u vragen? Bekijk dan hieronder de  meest gestelde vragen. Staat uw situatie en/of vraag er niet tussen? Neemt u dan contact met ons op via onderstaande contactgegevens.

Het Woningborg-certificaat

Het certificaat biedt u 2 vormen van bescherming.

  1. Het biedt u tijdens de bouw bescherming tegen de gevolgen van een faillissement van uw contractspartij.
  2. Het biedt u een vangnet voor als de contractspartij bouwtechnische onvolkomenheden na 3 maanden na oplevering niet kan (vanwege faillissement) of niet wil herstellen. Bij dat laatste (niet willen herstellen) heeft u ook een vonnis van de Raad van Arbitrage nodig en moet de in dat vonnis gegeven hersteltermijn zijn verstreken.

U ontvangt het Woningborg-certificaat per post of, indien gewenst, digitaal als het bouwplan is geaccepteerd door ons en de overeenkomst akkoord is bevonden. Zorg ervoor dat uw emailadres bij uw aannemer bekend is. Wilt u weten wat de status is? Neem dan eerst contact op met de bouwondernemer. 

Toelichting

Kopers, geldverstrekkers (banken, verzekeringsbedrijven e.d.) en tussenpersonen benaderen Woningborg regelmatig met de vraag wanneer het Woningborg-certificaat wordt afgegeven. Geldverstrekkers verlangen soms al in een vroeg stadium van kopers om het Woningborg-certificaat te overleggen. Bijvoorbeeld bij het aanvragen c.q. afgeven van een hypotheekofferte. Dit kan vaak nog niet omdat er dan nog geen certificaat is afgegeven.

Het certificaat hoeft op dat moment ook nog niet afgegeven te zijn omdat de koper, en daarmee de geldverstrekker, nog geen risico loopt en dus ook geen schade kan lijden. De koper, en daarmee de geldverstrekker, loopt pas risico wanneer het recht van hypotheek wordt gevestigd en betalingen vanuit het hypotheekdepot worden verricht. En dat recht wordt pas gevestigd bij het passeren van de notariële akte van levering waarmee de koper eigenaar wordt van het perceel grond waarop de woning wordt gebouwd.

Uitzondering op die regel is wanneer er sprake is van individuele opdrachtbouw (kavelbouw). Vaak hebben kopers de grond al in eigendom, waarvoor in een groot aantal gevallen ook een financiering nodig is, voordat men tot het contracteren met een aannemer overgaat. Die individuele aannemingsovereenkomst vormt de basis voor Woningborg om, nadat het plan waarvan de woning deel uitmaakt is geaccepteerd, het Woningborg-certificaat af te geven. De koopovereenkomst waarmee ‘slechts’ de grond wordt gekocht, wordt niet als die basis gezien.

Conclusie: voor het aanvragen / verstrekken van een hypotheekofferte is een Woningborg-certificaat nog niet nodig. In geval van projectmatige bouw is een certificaat pas nodig bij het vestigen van het recht van hypotheek, iets dat tegelijkertijd met het passeren van de akte van levering plaatsvindt.

De Vereniging van Eigenaren van een gebouw (VvE) kan, na oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, een aanvraag indienen voor een certificaat bij Woningborg.

De aanvraag moet vergezeld gaan van:

  1. het opleveringsrapport van de algemene oplevering
  2. een overzicht van straatna(a)(m)(en) en huisnummer(s) gerelateerd aan de bouwnummers
  3. een kopie van de gewaarmerkte splitsingsakte(n)
  4. het correspondentie-adres van de VvE

De ondernemer heeft de verplichting de aanvraag tot certificering van de gemeenschappelijke gedeelten binnen 2 weken na de algemene oplevering in te dienen. De VvE heeft de mogelijkheid om dat te doen.

Als u een woning heeft gekocht in een nieuwbouwproject (zijnde een project bestaande uit 2 of meer woningen), heeft u het certificaat nodig vóórdat u naar de notaris gaat om eigenaar te worden van de grond of, in geval van een appartement, het appartementsrecht.

Woningborg verstrekt een certificaat op het moment zoals hiervoor beschreven. Waarom de geldverstrekkers in een vroeg stadium om een Woningborg-certificaat vragen, is ons niet bekend. Het certificaat verkrijgt ook pas daadwerkelijk zijn waarde bij de notariële levering (eigendomsoverdracht). En voordien loopt de hypotheeknemer ook geen enkel risico.

U kunt een kopie aanvragen via de afdeling Certificaten.

Nee, u krijgt van Woningborg geen nieuw certificaat. De garantie van Woningborg rust op de woning en gaat bij verkoop over op de nieuwe eigenaar van de woning. U kunt de verkopende partij vragen om het Woningborg-certificaat aan te overhandigen.

Als uw woning onder de verzekering is geaccepteerd en Woningborg een kopie van de door u met de ondernemer getekende en door Woningborg goedgekeurde aannemingsovereenkomst heeft ontvangen.

Meer - en minderwerk

Ja, mits het meerwerk schriftelijk tussen u en de koper is overeengekomen. Loopt het meerwerk, inclusief de betaling ervan, direct via een derde (zoals de onderaannemer) en niet onder verantwoordelijkheid van de ondernemer, valt dit meerwerk niet onder de Woningborg-garantie.

Wanneer u minderwerk overeenkomt, vallen die onderdelen (inclusief daaruit voortvloeiende (in)directe (gevolg)schade) niet langer onder de Woningborg-dekking. U krijgt een aanhangsel op het Woningborg-certificaat waarin het minderwerk expliciet van de Woningborg-dekking wordt uitgesloten. De ondernemer sluit ook de contractuele en wettelijke aansprakelijkheid alsmede de aansprakelijkheid uit hoofde van de Woningborg garantie- en waarborgregeling m.b.t. het minderwerk uit.

Nee. Op een aantal gronden kan de ondernemer een verzoek tot wijziging afwijzen. Deze redenen staan in de Algemene Voorwaarden van de Woningborg-modelovereenkomsten.

Bijvoorbeeld wanneer het verzoek, gelet op het stadium van de bouw, ongewenst is. Of wanneer de wijziging strijdig is met de opzet van het bouwplan of met de normen waaraan het privé-gedeelte of het gebouw moet voldoen, zoals het Bouwbesluit. Deze bepaalt dat natte ruimten zoals de badkamer, een waterdichte vloer- en wandafwerking moeten hebben. Bovendien moet de ondernemer bij een appartementencomplex rekening houden met de belangen van en de risico’s voor de andere appartementseigenaren. Daarnaast speelt het een rol dat de koper een overeenkomst heeft gesloten waarbij de ondernemer zich verplicht tot realisering van een complete woning. Wanneer een van de partijen de al gesloten overeenkomst wil wijzigen, is daarvoor instemming van de andere partij nodig.

Overeenkomst met uw aannemer

U bent daadwerkelijk verzekerd zodra u door Woningborg in het bezit bent gesteld van het Woningborg-certificaat.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

  • eengezinshuizen en appartementsrechten
  • verkoop van een woning met en verkoop zonder de grond
Koop-/aannemingsovereenkomst

Als dezelfde ondernemer niet alleen de woning verkoopt, maar ook de onderliggende grond, dan zult u met de ondernemer de model koop-/aannemingsovereenkomst sluiten. Hierbij bestaan 3 varianten: eigen grond, erfpacht (afgekocht) en erfpacht (niet afgekocht).

Aannemingsovereenkomst

De model aannemingsovereenkomst van Woningborg wordt gebruikt als de bij Woningborg ingeschreven ondernemer alleen de woning voor u gaat realiseren en niet ook de grond verkoopt. Voor de grond sluit u een aparte koopovereenkomst, die onlosmakelijk verbonden is met de aannemingsovereenkomst, met een andere partij (bijvoorbeeld de ontwikkelaar van het project of een gemeente), tenzij de grond al uw eigendom is (zoals bij individuele opdrachtbouw).

Koopovereenkomst

De model koopovereenkomst van Woningborg heeft geen betrekking op de verkoop van de grond zoals hiervoor bedoeld, maar op de situatie dat er sprake is van een gereedgekomen nieuwbouwkoopwoning die nog niet eerder bewoond is geweest.

Als er een modelovereenkomst van Woningborg tussen u en de ondernemer is gesloten, zijn er 3 mogelijkheden om nog van de koop af te kunnen:

  1. Bedenktijd
  2. Ontbindende voorwaarden
  3. Opschortende voorwaarden
Bedenktijd

In de overeenkomst is een bedenktijd van 1 kalenderweek opgenomen, te rekenen vanaf het moment dat de door u én de ondernemer ondertekende overeenkomst aan u ter hand is gesteld. Gedurende deze bedenktijd kunt u zonder opgaaf van redenen en zonder consequenties de overeenkomst ontbinden. De wijze van ontbinding kunt u nalezen in artikel 1 van uw overeenkomst en de nadere uitleg van artikel 1 in de bij uw overeenkomst behorende Algemene Toelichting.

Ontbindende voorwaarden

Is de bedenktijd verstreken, kunt u alleen nog ontbinden op basis van één van de ontbindende voorwaarden uit uw overeenkomst voor zover u daar (nog) rechtmatig een beroep op kunt doen. Ontbindende voorwaarden zijn bijvoorbeeld het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering of dat de afgifte van het Woningborg-certificaat is geweigerd.

Opschortende voorwaarden

Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, treedt de overeenkomst niet in werking. Eenvoudig gezegd: er geldt dan geen overeenkomst meer tussen partijen.

Door het opnemen van opschortende voorwaarden treedt de overeenkomst pas in werking als aan deze voorwaarden is voldaan.

Dit heeft als consequentie dat u na ondertekening van de overeenkomst wel bent gebonden aan de overeenkomst, maar dat de verbintenissen daarin pas in werking treden als binnen de gestelde termijn aan de genoemde opschortende voorwaarden is voldaan.

Dit betekent ook dat er in deze periode nog geen zekerheid bestaat dat het project en de bouw van de door u gekochte woning door zullen gaan.

Aan het in vervulling gaan van de voorwaarden wordt altijd een termijn verbonden. Op dit moment wordt een maximale termijn van 9 maanden, na uw ondertekening van de overeenkomst, toegestaan.

Veel voorkomende opschortende voorwaarden zijn:
  • Het verkrijgen van planacceptatie door Woningborg
  • Het eerst verkocht willen hebben van een bepaald percentage woningen
  • Het hebben van de benodigde, onherroepelijke, vergunning(en)
Schriftelijk verlengingsvoorstel

Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, dan geldt er geen overeenkomst meer tussen partijen.

Om dit effect te voorkomen, zal de ondernemer in de meeste gevallen vóór het verstrijken van de termijn een schriftelijk verlengingsvoorstel aan u doen. De keuze is dan aan u. Heeft u geen interesse meer, stemt u niet in met het verlengingsvoorstel. Heeft u nog wel interesse, dient u tijdig en schriftelijk in te stemmen met het verlengingsvoorstel. Indien het verlengingsvoorstel door één van de partijen pas na het verlopen van de oorspronkelijke termijn van de opschortende voorwaarden wordt getekend, wordt alsnog geacht dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen.

Welke artikelen worden vaak mee opgeschort?

In het artikel waarin de opschortende voorwaarden zijn opgenomen in uw overeenkomst, wordt meestal ook een aantal artikelen uit uw overeenkomst en de bijbehorende Algemene Voorwaarden genoemd waarvan de werking ‘mee opschort’. Zo wordt bijvoorbeeld standaard in de Algemene Voorwaarden bepaald, dat de bouw moet starten binnen 6 maanden nadat u de overeenkomst heeft getekend. Door het expliciet noemen van dit artikel bij de opschortende voorwaarden, gaat de termijn van 6 maanden niet in vanaf het moment van uw ondertekening van de overeenkomst, maar pas vanaf het moment dat aan de laatste van alle opschortende voorwaarden is voldaan.

Wanneer ga ik naar de notaris?

Houdt u er in geval van opschortende voorwaarden rekening mee, dat u pas naar de notaris gaat nadat de opschortende voorwaarden tijdig zijn vervuld en de overeenkomst niet meer kan worden ontbonden vanwege het niet verkrijgen van de financiering of het Woningborg-certificaat.

Is er sprake van levering middels Groninger akte, dan gelden er andere regels voor het moment van notariële levering.

Het kan dus gebeuren dat er tussen het moment dat u de overeenkomst heeft getekend en het moment van de notariële levering van de grond ruim een jaar zit. En dan moet de verdere realisatie van de door u gekochte woning nog plaatsvinden. Op zich dus geen ongebruikelijke situatie, maar wel iets om van te voren op bedacht te zijn.

Bij de model koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (eigen grond), betaalt u een prijs voor de grond (de termijn grondkosten) en een prijs voor de woning (de aanneemsom). In lid 1 letter b van het artikel ‘Termijnen en betalingsregeling’ wordt aangegeven in welke termijnen de aanneemsom is verdeeld. Deze termijnen zijn gerelateerd aan de voortgang van de bouw.

Op het moment dat u de overeenkomst sluit met de ondernemer, kunt u al één of meerdere termijnen verschuldigd zijn. In lid 3 ziet u welke termijnen dat zijn. Dat zal in ieder geval de termijn grondkosten zijn. Sluit u de overeenkomst op een moment dat de bouw al bezig is, dan worden in lid 3, naast de termijn grondkosten, ook één of meerdere termijnen van de aanneemsom genoemd. Op het moment van de notariële levering van de grond, zult u de in lid 3 genoemde termijnen moeten voldoen, alsmede, indien van toepassing, de overige termijn(en) van de aanneemsom die na het sluiten van de overeenkomst maar vóór de notariële levering vervalt/vervallen.

Lid 4 van het artikel heeft betrekking op een periode die ligt vóór het moment dat u de overeenkomst sluit met de ondernemer. In deze periode heeft de ondernemer meestal al kosten gemaakt voor de grond en soms ook al voor de bouw. De ondernemer kan hiervoor een vergoeding berekenen. Wordt een vergoeding berekend, dan wordt in lid 4 aangegeven welke rentepercentages er gelden en over welke periode de rente wordt berekend. Dit resulteert in een vast bedrag aan verschuldigde vergoeding. Dit bedrag aan vergoeding wordt tot de totale koop-/aanneemsom gerekend (zie ook onder III van uw overeenkomst). Naast de in lid 3 genoemde termijnen, zal ook het bedrag van de vergoeding bij de notariële levering voldaan moeten worden.

De ondernemer kan ervoor kiezen om geen vergoeding in rekening te brengen. Dit zal dan expliciet in lid 4 worden vermeld.

Lid 5 heeft betrekking op de periode die ligt tussen het moment van overeenkomen en het moment van de notariële levering. Zolang u nog niet bij de notaris bent geweest voor de levering van de grond, hoeft u de reeds verschuldigde termijn grondkosten en, indien van toepassing, de reeds verschuldigde termijn(en) van de aanneemsom nog niet te betalen aan de ondernemer. Op basis van lid 5 heeft u recht op uitstel van betaling tot het moment dat u naar de notaris gaat. Hierover zal dan alleen wel rente berekend worden, mits u de betreffende nota’s wel heeft ontvangen. In lid 5 staat aangegeven welke rentepercentages er gelden en hoe de rentebedragen berekend worden.

Omdat op het moment van het sluiten van de overeenkomst in het algemeen nog niet bekend is wanneer de notariële levering zal plaatsvinden, kan het uiteindelijke bedrag aan uitstelrente pas berekend worden zodra de datum van de notariële levering bekend is. Ook de uitstelrente zal bij de notariële levering betaald moeten worden.

Zodra de datum voor de notariële levering bekend is, zult u van de notaris een overzicht ontvangen waarop de verschuldigde termijnen staan en, indien van toepassing, de hiervoor omschreven vergoeding en uitstelrente.

In lid 2 van het artikel wordt bepaald dat, behalve wanneer er sprake is van uitstel van betaling als bedoeld in lid 5, er steeds een betalingstermijn geldt van 14 dagen. Wordt er niet tijdig betaald, dan bepaalt lid 6 dat er in dat geval een boeterente verschuldigd is.

In lid 7 wordt bepaald dat de uitstelrente en de boeterente worden vermeerderd met omzetbelasting.

Lid 8 noemt de betalingsregeling tussen u en de ondernemer wanneer u meerwerk bent overeengekomen. De ondernemer mag 25% in rekening brengen, zodra hij schriftelijk opdracht van u heeft voor het meerwerk. Het resterende bedrag aan meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de woning, als het meerwerk dan gereed is.

Faillisement van de aannemer

Na de bekendwording van een faillissement stuurt Woningborg een brief aan de curator namens de kopers van de nog in aanbouw zijnde woningen die in het bezit zijn van het Woningborg-certificaat. Hierin vraagt Woningborg aan de curator of de overeenkomst tussen de kopers en de ondernemer wel of niet nagekomen kan worden. Woningborg geeft de curator daar een redelijke termijn van 2 á 3 weken voor.

Geeft de curator aan uw overeenkomst niet verder na te komen, dan is Woningborg aan zet. Wij benaderen kandidaat aannemers om uit te laten rekenen wat het afbouwen van de woning kost. Wanneer dat inzichtelijk is, zal overeenkomstig de toepasselijke Garantie- en waarborgregeling de afweging worden gemaakt of wij de opdracht verstrekken om de woning af te bouwen of dat de door u reeds betaalde termijnen van de aanneemsom aan u worden terugbetaald.

Als de curator besluit de overeenkomst na te komen, informeert Woningborg de kopers daarover. Daarna zal de curator zelf met de kopers communiceren. Komt de curator de overeenkomst niet na, dan informeert Woningborg de kopers verder over het vervolg.

Nee. Op het moment dat de ondernemer nog bestaat, is het niet de verantwoordelijkheid en taak van Woningborg en/of de makelaar(s) om hierover te communiceren richting kopers. Woningborg kan pas in actie komen op het moment dat de ondernemer door de rechtbank failliet is verklaard.

Gerekend vanaf de datum van het faillissement kan de bouw in de meeste gevallen na 4 tot 6 maanden worden hervat. Dit kan echter afwijken.

Nee. In het geval Woningborg een afbouwregeling treft wordt er niet meer gewerkt met werkbare werkdagen. In plaats daarvan wordt er een uiterste opleverdatum afgesproken, die in overleg met Woningborg wordt bepaald. Woningborg behartigt daarin de belangen van de kopers, zodat de afgesproken uiterste opleverdatum redelijk is.

Nee. De kosten die Woningborg maakt, zijn inbegrepen in de betaalde premie van het afgegeven certificaat en worden dus niet aan de kopers doorberekend.

Woningborg adviseert kopers om dit te bespreken met hun hypotheekadviseur en/of de hypotheekvoorwaarden te checken.

Nee. In geval van afbouw sluit Woningborg namens de kopers een afbouwovereenkomst met de nieuwe ondernemer. Kopers ontvangen hiervan een afschrift per e-mail. 

Nee, niet door Woningborg. In sommige gevallen is het mogelijk dat het bericht dat de ondernemer failliet is, al reden genoeg is voor de geldverstrekker om het bouwdepot te verlengen. 

Deze extra kosten vallen helaas niet onder de dekking van het Woningborg-certificaat. De koper kan deze kosten als vordering ter verificatie indienen bij de curator.

Nee, dit is niet toegestaan.

Voordat betaling van een factuur plaatsvindt, dient de koper er, voor zover mogelijk, op toe te zien dat de gefactureerde werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Dit staat vermeld in de Algemene Toelichting van uw overeenkomst met de ondernemer. We spreken van een onterechte betaling wanneer de factuur wel is betaald maar de uitgevoerde werkzaamheden, waar de factuur betrekking op heeft, nog niet (geheel) klaar zijn.

In geval van een faillissement inventariseert Woningborg of de stand van de bouw overeenkomt met wat er is gefactureerd. Hiervoor leveren kopers stukken aan bij Woningborg. Pas na de gesprekken met de curator en na de afronding van de inventarisatie van de stukken, kan Woningborg inhoudelijk iets zeggen over de vraag of er facturen onterecht zijn betaald. Hierover wordt dan op individuele basis contact opgenomen met de koper. 

De klacht aan uw opgeleverde woning kan mogelijk onder onze herstelwaarborg vallen. Klik op deze link voor meer informatie over deze waarborg en wanneer hier een beroep op kan worden gedaan.

Laatste termijn blokkeren: de 5% regeling

Ja. Wanneer de ondernemer de oplevering van de woning heeft aangekondigd, heeft u het wettelijk recht om maximaal 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de in de overeenkomst bepaalde notaris. Tenzij er geen in de overeenkomst bepaalde notaris is. Dan moet in goed onderling overleg een notaris worden bepaald. Als de ondernemer een vervangende zekerheid heeft gesteld en heeft ondergebracht bij de notaris, vervalt de mogelijkheid van het doen van een depotstorting. Dan geldt de bankgarantie als depot in het kader van het wettelijk opschortingsrecht.

Ja, de ondernemer mag in het kader van de 5% regeling een vervangende zekerheid in de vorm van een bankgarantie stellen. Deze bankgarantie moet voldoen aan de in de Algemene Voorwaarden behorende bij uw overeenkomst gestelde eisen. Deze zekerheid mag geen eindtermijn hebben. Het gevolg van de bankgarantie is dat u de volledige aanneemsom rechtstreeks aan de ondernemer betaalt en dus geen 5% mag storten bij de notaris.

Ja, de 5% regeling is ook dan van toepassing.

Na 3 maanden na oplevering valt het depot vrij. Het depot valt niet vrij als u binnen 3 maanden na oplevering van uw woning aan de notaris kenbaar maakt dat u het depot wilt blokkeren. Dit opschortingsrecht heeft u alleen als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan.

U meldt de notaris (het liefst schriftelijk) tot welk bedrag het depot (ofwel in de vorm van een gestort bedrag ofwel in de vorm van een bankgarantie) gehandhaafd moet blijven. Het te handhaven bedrag moet in redelijke verhouding staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.

Heeft u als koper het depot tijdig geblokkeerd, dan valt het vrij wanneer u daarin (het liefst schriftelijk) toestemt. Of wanneer een partijen bindende uitspraak dit bepaalt.

Ja. Het depot mag u blokkeren voor openstaande opleverpunten en voor tekortkomingen die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld bij de ondernemer maar nog niet zijn opgelost kort voor het einde van die 3 maanden. Voor wat betreft de punten die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld, geldt wel dat dat moet gaan om tekortkomingen die bij oplevering redelijkerwijs niet waarneembaar waren.

Binnen 3 maanden na oplevering van de woning. U kunt het beste schriftelijk de notaris van uw blokkering van het depot berichten.

Nee. Dat zou niet het geval mogen zijn. Gereedmelding herstel zegt alleen iets over het herstel van de bij oplevering geconstateerde onvolkomenheden. Niet over de eventuele onvolkomenheden die u mogelijk nog binnen 3 maanden na oplevering constateert en waarop ook de 5% regeling van toepassing is. De notaris mag pas vrijgeven zodra 3 maanden na oplevering voorbij zijn en u niet of niet tijdig heeft geblokkeerd. Enige uitzondering daarop is wanneer u binnen 3 maanden schriftelijk de notaris informeert dat het depot vrijgegeven mag worden.

Ja. Maar alleen als dat uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw of van de gewone rechter blijkt of wanneer de ondernemer hiermee uitdrukkelijk instemt.

Ja. Het opschortingsrecht geldt voor alle zaken waarvan u vindt dat dat, op basis van de (koop-/)aannemingsovereenkomst die u met de ondernemer heeft gesloten, een tekortkoming is in de prestatie van die ondernemer.

In de wet is hierover niets geregeld. Het staat partijen vrij van te voren af te spreken hoe ze met de rente over het depot omgaan.

Er zijn verschillende standpunten mogelijk:

  • de rente komt toe aan de ondernemer. Want er wordt een deel van de aan hem verschuldigde aanneemsom/betaling opgeschort.
  • de rente komt toe aan de koper. Bij het normale opschortingsrecht komt bij een rechtsgeldige opschorting de rente over het opgeschorte bedrag toe aan degene die heeft opgeschort.

Gerechtelijke uitspraken zullen uitwijzen welk standpunt wanneer de voorkeur heeft.

Bij projectmatige bouw komen de kosten voor rekening van de ondernemer. Bij kavelbouw ook, voor zover er sprake van het door de ondernemer stellen van een vervangende zekerheid (bankgarantie). In het geval dat bij kavelbouw sprake is van een depotstorting komen de kosten voor rekening van de verkrijger.

Oplevering en herstel van opleverpunten

U bent niet verplicht aan een voorschouw mee te werken en de ondernemer is niet verplicht deze te houden.

Als de ondernemer een voorschouw aanbiedt, raden wij kopers aan er gebruik van te maken. Het geeft u alvast een mogelijkheid gebreken of tekortkomingen te constateren. Dit geeft de ondernemer de mogelijkheid om deze al zo veel mogelijk te verhelpen voor de formele oplevering.

Een voorschouw wordt ook wel vooroplevering genoemd, maar heeft geen juridische status.

De ondernemer moet de oplevering schriftelijk en minimaal 2 weken van te voren aankondigen onder benoeming van datum en tijdstip.

Nee. Bij uitzondering en alleen in overleg met de ondernemer kunt u afwijken van de opleverdatum die de ondernemer heeft aangekondigd. Wanneer u zelf niet bij de oplevering aanwezig bent, kunt u zich via schriftelijke volmacht laten vertegenwoordigen.

De oplevering van het huis/privé-gedeelte mag u weigeren wanneer het niet voor bewoning geschikt is.

Als essentiële zaken niet zijn uitgevoerd. Denk aan sanitair & tegelwerk in de badkamer en het toilet dat wel is overeengekomen, maar niet is aangebracht. Of de nutsvoorzieningen die niet functioneren (tenzij het niet aanbrengen / aansluiten het gevolg is van overeengekomen minderwerk).

Of als in een appartementengebouw de gemeenschappelijke gedeelten niet veilig zijn of niet blijvend benut kunnen worden.

Dat mag alleen wanneer u, uitgezonderd de eventuele depotstelling bij de notaris in het kader van de 5% regeling, niet aan uw (financiële) verplichtingen heeft voldaan.

De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken - ook wel ‘algemene oplevering’ genoemd - vindt plaats aan een vertegenwoordiging van de Vereniging van Eigenaars. Dit gebeurt nadat rapport is opgemaakt van de eventuele tekortkomingen. Het rapport wordt door alle partijen ondertekend.

Ja, de ondernemer moet alle tekortkomingen die door of namens u tijdens de oplevering worden geconstateerd, vermelden op het proces-verbaal van oplevering. De ondernemer heeft daarbij wel de mogelijkheid om een voorbehoud te maken bij die punten die hij niet terecht vindt.

U laat de oplevering gewoon doorgaan en laat op het proces-verbaal van oplevering vermelden dat u de ramen of badkamer & toilet niet heeft kunnen controleren vanwege te weinig licht.

Alleen zult u voor deze punten kort na de oplevering nog een afspraak met de ondernemer moeten maken om de ramen en/of het sanitair en tegelwerk alsnog te inspecteren. Laat u in dat geval de ramen en/of het sanitair ongemoeid, totdat de nieuwe inspectie heeft plaatsgevonden. Als er geen opmerking op het proces-verbaal van oplevering staat over wat u niet kon zien en u beschadigingen in een later stadium meldt, zijn deze punten afwijsbaar.

Ja, ook in dat geval is er een bouwkundige oplevering.

De oplevering vindt plaats op dezelfde dag als de notariële levering, zoals u kunt lezen in de Algemene Voorwaarden van de model koopovereenkomst van Woningborg. Tenzij u in goed overleg een andere opleverdatum afspreekt.

Binnen 3 maanden na de datum van oplevering moeten alle geconstateerde punten verholpen zijn.

Zie in de eerste plaats De 5% regeling.

Daarnaast kan hij, kort nadat de 3 maanden voorbij zijn, via een aangetekende brief de ondernemer in gebreke stellen en sommeren alsnog binnen een redelijke termijn van bijvoorbeeld 2 weken de onvolkomenheden te (doen) herstellen.

Als na de ingebrekestelling en na het verstrijken van de gestelde termijn nog steeds geen afdoende afhandeling van de openstaande opleverpunten volgt, kan hij deze punten ter beoordeling voorleggen aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

De arbiter doet dan ook desgevraagd een uitspraak of de 5% in depot bij de notaris terecht vaststaat en/of het depotbedrag niet te hoog is in verhouding tot de openstaande punten.

In sommige gevallen is het mogelijk voor technische onvolkomenheden in plaats van arbitrage bij Woningborg een bemiddeling aan te vragen.

Nee, ook in het geval dat er geen depotbedrag vaststaat, kan het zijn dat er opleverpunten nog moeten worden opgelost. De ondernemer is dan nog steeds verplicht deze af te handelen. Als hij een voorbehoud heeft gemaakt en partijen komen er in goed onderling overleg niet uit, kan een arbiter of een rechter daarover een oordeel uitspreken. Pas als u een 2e handtekening heeft gezet op het proces-verbaal van oplevering zijn de opleverpunten afgehandeld. Het voor de tweede maal ondertekenen van het proces-verbaal van oplevering (gereedmelding herstel) betekent alleen dat de opleverpunten zijn opgelost maar zegt niets over de stand van zaken bij de punten die binnen drie maanden na oplevering zijn gemeld.

Bouw en bouwtijd

Start bouw in de Algemene voorwaarden

In de Woningborg model(koop-/)aannemingsovereenkomsten is per 1 januari 2020 het startmoment van de bouwtijd voor ééngezinshuizen gewijzigd. Het aantal werkbare werkdagen moet vanaf 1 januari 2020 gerekend worden vanaf de aanvang van de bouw van de woning.

Als aanvang bouw complex in geval van vrijstaande woningen geldt:

  • het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de eerste woning van het complex; of
  • het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning (of percelen van het betreffende blok woningen) bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot uw verplichtingen behoren); of
  • start van het heiwerk van de eerste woning van het complex, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Als aanvang bouw complex in geval van geschakelde woningen geldt:

  • het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het eerste blok woningen van het complex; of
  • het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning (of percelen van het betreffende blok woningen) bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot uw verplichtingen behoren); of
  • start van het heiwerk van het eerste blok woningen in het complex, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Zie de Algemene Voorwaarden voor de model koop-/aannemingsovereenkomst en de model aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw). Hier wordt gesproken van bouw van het complex waarvan de woning deel uit maakt. Onder complex wordt verstaan: het aantal woningen dat onderdeel uitmaakt van het totale bouwplan, waarbij geldt dat wanneer een groter bouwplan gefaseerd wordt gerealiseerd, de term complex zich toespitst op de betreffende fase.

Start bouw in het artikel Termijnen en betalingsregeling in de overeenkomst

Deze termijn kan in geval van vrijstaande woningen worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

  • het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de specifieke woning; of
  • het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot uw verplichtingen behoren); of
  • start van het heiwerk van de specifieke woning, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Deze termijn kan in geval van geschakelde woningen worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

  • het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de specifieke woning; of
  • het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot uw verplichtingen behoren); of
  • start van het heiwerk van de specifieke woning, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

In de meeste gevallen is start bouw in de zin van de Algemene Voorwaarden dus op een ander moment dan start bouw in de zin van de termijnregeling.

Als Aanvang bouw hoofdgebouw geldt:

  • het ontgraven van de grond voor de funderingswerkzaamheden van het gebouw; of
  • start van het heiwerk van het gebouw, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

  • Lees uw overeenkomst na of er opschortende voorwaarden zijn opgenomen
  • Zo ja: controleer of het artikel Werkbare dagen en oplevering uit de Algemene Voorwaarden daarin specifiek mee wordt opgeschort
  • Zo ja: dan gaat de termijn voor start bouw niet in na ondertekening van de overeenkomst, maar vanaf het moment dat aan de laatste van alle opschortende voorwaarden is voldaan
  • Zo nee: lees het artikel Werkbare werkdagen en oplevering in de Algemene Voorwaarden wat u in dat geval kunt doen

Het begrip regelmatig is een subjectief begrip en daardoor moeilijk concreet te bepalen. In een project van meerdere woningen wordt meestal volgens een bepaalde bouwstroom gebouwd. Hierdoor kan er aan uw woning even niets gebeuren, terwijl er elders in het project wel activiteiten zijn. Een arbiter of rechter zal in een dergelijke situatie niet snel oordelen dat er sprake is van een niet regelmatige voortzetting van de bouw.

De bouwtijd in de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg wordt uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen. Woningborg schrijft niet voor hoeveel dagen er opgenomen mogen worden, dat mag de ondernemer zelf bepalen.

Bij individuele opdrachtbouw (kavelbouw) kan het voorkomen dat de bouwtijd wordt uitgedrukt in een uiterste opleverdatum in plaats van in werkbare werkdagen.

Een werkdag is onwerkbaar als er gedurende tenminste 5 uren niet kan worden gewerkt door het grootste deel van de werknemers of machines. Meestal maken weersomstandigheden een werkdag onwerkbaar (denk aan vorst, harde wind of regen). Niet als werkdagen worden o.a. beschouwd de officiële rust- en feestdagen.

Zie het artikel Werkbare werkdagen en oplevering in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg.

Nee.

Nee. Het staatje maakt onderdeel uit van de insolventiewaarborg van Woningborg en is alleen bedoeld voor Woningborg in het geval wij een afbouwregeling treffen als gevolg van een faillissement.

Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering per kalenderdag een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van 0,25‰ van de koop-/aanneemsom (in geval van een koop-/aannemingsovereenkomst) dan wel van de aanneemsom (in geval van een aannemingsovereenkomst).

Wij adviseren om alleen te verrekenen als u met de ondernemer overeenstemming heeft over het te verrekenen bedrag. Verrekent u namelijk zonder overeenstemming, dan loopt u het risico dat de woning niet aan u wordt opgeleverd, omdat u niet alle verschuldigde termijnen heeft betaald.

Stel dat u van mening bent dat er sprake is van 20 dagen overschrijding en de ondernemer is van mening dat het maar om 10 dagen gaat. In onze optiek heeft u op dat moment overeenstemming over die 10 dagen en zou het daarmee corresponderende boetebedrag verrekend moeten kunnen worden met de nog verschuldigde termijn(en). Voor de overige 10 dagen zult u dan na oplevering van de woning uw gelijk moeten proberen te halen.

Zie het artikel Werkbare werkdagen en oplevering in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg.

Ja, de ondernemer mag wijzigingen doorvoeren waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt. Maar hoe noodzakelijk ook, de wijziging mag geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien of bruikbaarheid van de woning.

Bent u lid van consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis en/of heeft u een rechtsbijstandsverzekering voor eigen woningbezit, dan adviseren wij u contact met deze organisatie(s) op te nemen indien u te maken heeft met een (al dan niet noodzakelijke) wijziging waarmee u het niet eens bent. Zij kunnen u dan adviseren hoe u het beste kunt handelen en staan u zo nodig daarin bij. Woningborg kan u in deze situatie niet van dienst zijn.

Zie het artikel Wijzigingen op initiatief van de ondernemer in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg.

Nee. Tijdens de bouw komt Woningborg alleen in beeld als de ondernemer failliet gaat.

Termijnregelingen eengezinshuizen

Dat is een regeling waarbij wordt vastgesteld op welk moment de koper welk deel van de aanneemsom betaalt.

De termijnregeling die op de woning van de koper van toepassing is, is afhankelijk van:

  • bouwmethode (bouwlaag voor bouwlaag of gevels later sluiten)
  • aantal woonvloeren
  • toe te passen materiaal van het zogenaamde binnenspouwblad

Met bouwlaag voor bouwlaag bedoelen we de bouwwijze waarbij de dragende wanden, binnenspouwblad, gevelpuien, kozijnen en het (meestal halfsteens) gevelmetselwerk (buitenspouwblad) bouwlaag voor bouwlaag worden opgetrokken.

Dit betekent dat de termijn na het gereedkomen van de ruwe (eerste/tweede, eventueel derde) verdiepingsvloer pas gedeclareerd mag worden op het moment dat de betreffende ruwe verdiepingsvloer gereed is gekomen (alleen de afwerklaag (zand cement/anhydriet) mag ontbreken), het binnenspouwblad aangebracht is en ook de ruwbouwgevels vanaf de begane grondvloer tot aan de betreffende verdiepingsvloer gereed zijn.

Onder ruwbouw gevels verstaan we het (halfsteens) metselwerk, exclusief voegwerk, maar inclusief de (stel)kozijnen en exclusief de beglazing. Het ontbreken van een enkele laag metselwerk, indien dit noodzakelijk is voor het leggen van de verdiepingsvloer, ontslaat dit de koper niet van de betalingsverplichting.

Hiermee bedoelen we de bouwmethode waarbij de ruwbouw in 2 fasen wordt uitgevoerd. De eerste fase betreft het binnencasco, waarbij de dragende wanden worden geplaatst met daarop de verdiepingsvloer(en). Later wordt dan het (meestal halfsteens) gevelmetselwerk uitgevoerd (exclusief voegwerk) en worden de (stel)kozijnen aangebracht (exclusief beglazing). Dit gevels sluiten is de tweede fase.

Deze bouwmethode (eerst casco gereed, daarna gevels sluiten) komt bijvoorbeeld voor bij:

  • gietbouw (betoncasco)
  • montagebouw (bouwmuren, binnenspouwbladen en binnenwanden die bestaan uit prefab betonelementen)
  • stapelbouw (ankerloze spouwmuren en binnenspouwbladen van kalkzandsteenelementen)
Extra termijnen

Als eerst het casco gereed is en daarna pas gevels sluiten, is een verandering van de bouwlaag voor bouwlaag termijnregeling nodig met betrekking tot de verdiepingsvloer(en) en het waterdicht maken van het dak van de woning. Deze verandering betekent dat er termijnen bijkomen, namelijk ruwbouw gevels begane grond gereed en ruwbouwgevels verdieping(en) gereed, en dat de percentages veranderen.

De termijnen van de aanneemsom betaalt de koper zodra het genoemde moment zich heeft voorgedaan of de genoemde bewerking van of aan de woning (inclusief aangebouwde bijgebouwen) klaar is. De stand van de bouw van eventuele niet aangebouwde bijgebouwen zoals de carport, garage en berging geldt hierbij niet.

Dit heeft alleen betrekking op de woning waarvoor de overeenkomst is aangegaan en kan worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

  • het ontgraven van de grond voor funderingswerkzaamheden van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen)
  • het ontgraven van de grond voor funderingswerkzaamheden van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen)
  • de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) gebeuren vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen)
  • de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen)

Voor het overige verwijzen wij u naar de Algemene Toelichting behorende bij de modelovereenkomst van Woningborg.

In dit geval ontvangt de koper een rekening als de hele vloer gemaakt is, behalve de afwerkvloer (zandcement, anhydriet o.i.d.).

Kanaalplaatdelen en ribcassettedelen

Wanneer bijvoorbeeld de begane grondvloer uit kanaalplaatdelen en ribcassettedelen bestaat, dienen de naden tussen de betreffende delen afgestort te zijn.

Breedplaatvloerdelen

Een verdiepingsvloer bestaat uit breedplaatdelen. De verdiepingsvloer is voorzien van de benodigde wapening en is afgestort, zodat alleen de afwerkvloer nog aangebracht dient te worden. Pas dan mag de termijn na het gereedkomen van de ruwe verdiepingsvloer gedeclareerd worden.

Als deze termijnen zijn opgenomen, mag er worden gefactureerd als:

  • Het buitenspouwblad, bestaand uit metselwerk, is aangebracht: alleen het voegwerk en de beglazing ontbreken
  • Het buitenspouwblad, bestaand uit een ander materiaal (bijvoorbeeld stucwerk) is aangebracht, uitsluitend de beglazing mag ontbreken.

De termijn waterdicht maken van het dak van de woning heeft betrekking op het dak van de woning zelf, en niet op bijvoorbeeld het dak van een losstaande berging en/of garage op hetzelfde perceel.

Het dak van de woning kan als waterdicht worden beschouwd als

  • de dakpannen zijn gelegd, inclusief nokvorsten en hoekpannen
  • de eventuele dakkapel en/of het dakraam is aangebracht en voorzien van beglazing, dakbedekking, lood
  • de schoorsteen is aangebracht met afdekplaat (indien voorzien)
  • de bitumineuze, kunststof of andersoortige dakbedekking is aangebracht én de dakrandafwerking
  • de goten zijn aangebracht

Dit geldt voor de woning en voor de aangebouwde garage en/of carport en/of berging en/of bijkeuken en erkers voor zover van toepassing tenzij een aangebouwd bijgebouw als meerwerk is overeengekomen.

Toelichting

Als één onderdeel nageleverd wordt als gevolg van beschadiging of breuk mag de termijn niet worden opgeschort. Dit geldt niet voor bijvoorbeeld de complete dakkapel of het complete dakraam. Het afdekken met bijvoorbeeld een stuk zeil van (een deel van) het dak zien we niet als waterdicht. Ook als de afdekplaat op de schoorsteen ontbreekt is het niet waterdicht.

Er kan worden gefactureerd als de afwerkvloer (zandcement, anhydriet o.i.d.) is aangebracht op de begane grondvloer en de verdiepingsvloer(en).

Factureren mag als de ondernemer al het stucwerk, spuitwerk en tegelwerk in de gehele woning heeft aangebracht.

Termijnregelingen appartementsrechten

Dat is een regeling waarbij wordt vastgesteld op welk moment de koper welk deel van de aanneemsom betaalt.

De voor appartementen te hanteren termijnregeling is o.a. afhankelijk van het aantal vloeren dat een privé-gedeelte heeft (denk aan maisonnettes).

De termijnen van de aanneemsom mogen worden gefactureerd zodra het daarbij omschreven moment zich heeft voorgedaan of de genoemde bewerking van of aan het hoofdgebouw gereed is. De stand van de bouw van eventuele al dan niet aangebouwde bijgebouwen wordt hierbij niet in aanmerking genomen.

Is de termijn aanvang bouw hoofdgebouw opgenomen, dan kan deze pas worden gedeclareerd bij start van een van de volgende momenten:

  • het ontgraven van de grond voor de funderingswerkzaamheden van het gebouw;
  • als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het gebouw. Het slaan van de ceremoniële ‘eerste’ paal is geen aanvangsmoment, tenzij deze paal echt als eerste wordt geslagen.

Andere werkzaamheden op de bouwplaats, zoals bijvoorbeeld het slopen van nog aanwezige opstallen, het slaan van een eventueel noodzakelijke damwand, het boren van de bron(nen) ten behoeve van bijvoorbeeld een WKO-installatie, saneringswerkzaamheden of het inrichten van de bouwplaats, vormen geen basis voor deze termijn. Voor het overige verwijzen wij u naar de Algemene Toelichting behorende bij de modelovereenkomst van Woningborg.

Het gaat hierbij om de allerlaagste vloer van het gebouw. Alleen de afwerklaag mag ontbreken. Om deze termijn in rekening te kunnen brengen, zal die laagste vloer ongeveer net zo groot moeten zijn als de daarboven gelegen vloer die normaal gesproken op maaiveldniveau ligt. De vloer van bijvoorbeeld een liftkoker valt daar dus niet onder.

Ook voor deze termijn geldt dat alleen de afwerklaag (bijvoorbeeld zandcement of anhydriet) nog mag ontbreken.

De termijn ‘binnenspouwbladen aangebracht’ mag worden gedeclareerd op het moment dat de binnenspouwbladen, inclusief kozijnen c.q. stelkozijnen (exclusief beglazing), geplaatst zijn.

De termijn buitengevel omvat het ruwe buitenmetselwerk (exclusief glas-, voegwerk en waterslagen), de gevelbeplating, aftimmering en / of buitengevelstucwerk.

Deze termijn heeft betrekking op het dak van het hoofdgebouw en niet op bijvoorbeeld het dak van het al dan niet losstaande eventuele bijgebouw.

Het dak van het hoofdgebouw kan als waterdicht worden beschouwd als:

  • de dakpannen zijn gelegd, inclusief nokvorsten en hoekpannen
  • de eventuele dakkapellen en/of dakramen zijn aangebracht en voorzien van beglazing, dakbedekking, lood
  • de liftschachtopbouw(en) geplaatst is/zijn en voorzien is/zijn van een waterdichte afwerking
  • de schoorste(e)n(en) is/zijn aangebracht met afdekplaat (indien voorzien)
  • de bitumineuze, kunststof of andersoortige dakbedekking is aangebracht alsmede de dakrandafwerking
  • de goten zijn aangebracht
Toelichting

Opschorten van de termijn mag niet als één onderdeel nageleverd wordt vanwege beschadiging of breuk. Opschorting mag wel als het om een dakkapel of bijvoorbeeld het dakraam gaat. Het afdekken met bijvoorbeeld een stuk zeil van (een deel van) het dak zien we niet als waterdicht. Ook als de afdekplaat op de schoorsteen ontbreekt, is het niet waterdicht.

Er kan worden gefactureerd als de afwerkvloer (zandcement, anhydriet o.i.d.) is aangebracht op de vloer(en) van het privé-gedeelte.

Factureren mag als de ondernemer al het stucwerk, spuitwerk en tegelwerk in het gehele privé-gedeelte heeft aangebracht.

Woningborg

Woningborg

0182 - 58 00 04