Woningbouwmarkt (z)onder spanning

Het is helaas inmiddels een bekend gegeven dat de woningbouwmarkt op diverse vlakken onder spanning staat. De vraag naar woningen overstijgt de werkelijke bouwproductie en als er dan eindelijk vergunning is om ergens te mogen bouwen, is het steeds vaker de vraag of en zo ja wanneer de woningen aangesloten kunnen worden op het elektriciteitsnet. Dit laatste komt enerzijds door menselijke capaciteitsproblemen bij de nutspartijen en anderzijds door congestie van het beschikbare net.

Woningborg krijgt regelmatig de vraag hoe met de nutsproblematiek omgegaan kan worden in relatie tot al met kopers gesloten of nog te sluiten aannemingsovereenkomsten en of er opgeleverd kan worden als de woning (nog) niet is aangesloten.

Reeds gesloten overeenkomsten 

Het niet aangesloten krijgen van de woning op de nutsvoorzieningen kan maken dat de overeengekomen bouwtijd overschreden gaat worden. Of de ondernemer daarbij op voorhand een beroep toekomt op overmacht of onvoorziene omstandigheden of achteraf op matiging van de boete wegens bouwtijdoverschrijding, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en kan helaas op voorhand niet door Woningborg worden beantwoord. Jurisprudentie over dit specifieke onderwerp is summier. 

Nog af te sluiten overeenkomsten

Bij nog af te sluiten overeenkomsten in al geaccepteerde plannen kan in ieder geval het aantal werkbare werkdagen van de bouwtijd worden verhoogd om ruimte te creëren in de beschikbare bouwtijd mocht de aansluiting op termijn onverhoopt problemen op gaan leveren.
Bij nieuw aan te melden plannen bestaat de mogelijkheid om een extra opschortende voorwaarde op te nemen. Deze zou kunnen luiden:
…er een (schriftelijke) overeenstemming is met de netbeheerder over de levering van de nuts, tenzij de Ondernemer de Verkrijger binnen de gestelde termijn schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen

Gedurende de periode van de opschortende voorwaarde kan de ondernemer dan onderzoeken en bepalen of er voor hem een redelijke mate van zekerheid komt dat de nuts daadwerkelijk en (in beginsel) tijdig aangesloten kan worden in het betreffende plangebied. Is het niet mogelijk om op voorhand al een schriftelijke overeenstemming met de netbeheerder te krijgen, maar zijn de omstandigheden zodanig dat de ondernemer er vertrouwen in heeft om het project in uitvoering te gaan nemen, dan kan gebruik gemaakt worden van de ‘tenzij’-passage in de opschortende voorwaarde. Komt er geen of onvoldoende duidelijkheid over het vraagstuk waardoor de ondernemer het project niet in uitvoering wil/kan nemen, dan wordt geen gebruik gemaakt van de ‘tenzij’-passage en komt de opschortende voorwaarde niet tot vervulling.
Naast deze opschortende voorwaarde kan dan ook nog een hoger aantal werkbare werkdagen in de bouwtijd opgenomen worden om daarmee extra armslag te hebben als het project in uitvoering wordt genomen en er op termijn toch onverhoopt vertragingen ontstaan in de aansluiting van de woning.

Oplevering

Zonder een werkende aansluiting voor water en elektriciteit kan een woning in principe niet worden opgeleverd. Een woning zonder goede stroom- en watervoorziening is namelijk niet geschikt om in te wonen.

Of een oplevering of een opname toch mogelijk is, hangt af van de specifieke situatie. Er is dus geen algemene regel. Wel is er vaak veel mogelijk als de ondernemer en de koper daar samen goede afspraken over maken.

Bij een enkele woning of een twee-onder-een-kapwoning kan bijvoorbeeld tijdelijk gebruik worden gemaakt van bouwstroom en bouwwater. Ook worden soms noodaggregaten en accu's ingezet. Afhankelijk van de omstandigheden kan de woning in zo'n situatie mogelijk toch worden opgeleverd.

De kosten voor de definitieve aanleg en aansluiting van water en elektriciteit mogen dan echter nog niet aan de koper in rekening worden gebracht. Deze mogen pas worden gefactureerd en betaald zodra de definitieve aansluitingen zijn gerealiseerd. Dit volgt uit artikel 7:767 van het Burgerlijk Wetboek (* zie onderaan deze pagina).

Blijven deze aanleg- en aansluitkosten onder de 10% van de aanneemsom, dan kan ervoor worden gekozen om dit bedrag tijdelijk in depot te storten bij de notaris. Het wettelijke 5%-opschortingsrecht kan hiervoor niet worden gebruikt. Dat recht is namelijk bedoeld voor gebreken aan werkzaamheden die wel zijn uitgevoerd.

Als de ondernemer en de koper samen voor deze oplossing kiezen, kunnen zij daarnaast afspreken dat de koper een bijdrage betaalt voor de kosten van de tijdelijke bouwstroom en het bouwwater. Bijvoorbeeld door (een deel van) het bedrag dat normaal aan de energieleverancier zou worden betaald, aan de ondernemer te betalen. Maak hierover wel duidelijke schriftelijke afspraken.

Opname van de woning

Bij een opname wordt de woning samen bekeken, wordt een opnamerapport opgesteld en ondertekend en ontvangt de koper één of meer sleutels.

Daarbij gelden de volgende gevolgen:

• De koper krijgt de beschikking over de woning.
• Beschadigingen die niet in het opnamerapport zijn opgenomen, kunnen later in principe niet meer aan de ondernemer worden toegerekend, mits de situatie goed is vastgelegd.
• De koper betaalt, met inachtneming van het wettelijke 5%-opschortingsrecht, de aanneemsom, verminderd met de aanleg- en aansluitkosten.
• De woning blijft onder de CAR-verzekering van de ondernemer vallen. Dit geldt ook voor zaken die na de opname inmiddels vast met de woning zijn verbonden. Controleer dit voor de zekerheid bij de CAR-verzekeraar.
• De koper moet zelf een inboedelverzekering afsluiten voor de losse spullen in de woning.
• De koper moet schriftelijk afstand doen van de gefixeerde schadevergoeding en de aanvullende schadevergoeding wegens bouwtijdoverschrijding, omdat de koper de beschikking krijgt over de woning

Belangrijk

Of zonder definitieve water- en stroomaansluiting er sprake kan zijn van het opleveren/opnemen/in gebruik geven van een woning, hangt altijd af van de omstandigheden van het geval.
De ondernemer kan hieruit daarom niet afleiden dat dit in alle situaties mogelijk is. Per project moet zorgvuldig worden beoordeeld of een dergelijke oplossing verantwoord en haalbaar is.

* De opdrachtgever kan slechts worden verplicht tot het doen van betalingen die, althans bij benadering, overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen, behoudens dat kan worden bedongen dat hij ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen een bedrag dat niet hoger is dan 10% van de aanneemsom, in depot stort bij een notaris dan wel voor dit bedrag vervangende zekerheid stelt. Het te veel betaalde geldt als onverschuldigd betaald.