De bouw / bouwtijd / termijnregelingen

1. Wanneer is er sprake van start bouw bij eengezinshuizen?

Start bouw in de zin van de Algemene voorwaarden
In de Algemene Voorwaarden voor de model koop-/aannemingsovereenkomst en de model aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw) wordt gesproken van ‘bouw van het complex waarvan de woning deel uit maakt’. Onder ‘complex’ wordt verstaan: ‘het aantal woningen dat onderdeel uitmaakt van het totale bouwplan, waarbij zij opgemerkt dat wanneer een groter bouwplan gefaseerd wordt gerealiseerd, de term ‘complex’ zich toespitst op de betreffende fase.
Als ‘aanvang bouw complex’ geldt:
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de eerste woning van het complex (ingeval van vrijstaande woningen);
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het eerste blok woningen van het complex (ingeval van geschakelde woningen);
• indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de eerste woning van het complex (ingeval van vrijstaande woningen);
• indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het eerste blok woningen van het complex (ingeval van geschakelde woningen).

Start bouw in de zin van de betalingsregeling
Wanneer de eerste termijn van de aanneemsom in het artikel ‘Termijnen en betalingsregeling’ in de overeenkomst spreekt van ‘aanvang bouw van de woning’, dan heeft dit uitsluitend en alleen betrekking op de specifieke woning die gekocht is.
Deze termijn kan worden gedeclareerd bij één van de navolgende aanvangsmomenten:
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen);
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen);
• indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen);
• indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen).

In de meeste gevallen zal ‘start bouw’ in de zin van de Algemene Voorwaarden dus op een ander moment zijn dan ‘start bouw’ in de zin van de termijnregeling.

2. Wanneer is er sprake van start bouw bij een appartementengebouw?

Als ‘aanvang bouw hoofdgebouw’ in de zin van de Algemene Voorwaarden voor de model (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg geldt:
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het gebouw;
• indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het gebouw.

Wanneer de eerste termijn van de aanneemsom in het artikel ‘Termijnen en betalingsregeling’ in de overeenkomst spreekt van ‘aanvang bouw van het hoofdgebouw’, dan is ‘aanvang bouw’ in de zin van de Algemene Voorwaarden ook ‘aanvang bouw’ in de zin van deze termijn en mag de ondernemer deze termijn factureren.

3. De ondernemer is niet binnen de 3 maanden na ondertekening van de overeenkomst gestart met de bouw. Wat nu?

Wij adviseren u om eerst uw overeenkomst grondig na te lezen om te zien of er wellicht aanvullende opschortende voorwaarden zijn opgenomen. Zijn er inderdaad opschortende voorwaarden opgenomen, dan wordt daarbij een aantal artikelen genoemd waarvan de werking mee opschort. Wordt hierbij het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ uit de Algemene Voorwaarden genoemd, dan betekent dit dat de hierin genoemde 3 maanden voor start bouw niet ingaan vanaf het moment van ondertekening van de overeenkomst, maar ingaan vanaf het moment dat aan de laatste van alle opschortende voorwaarden is voldaan. Het kan dus goed zijn dat de ondernemer op dit moment nog helemaal niet hoeft te beginnen.
Wordt er uiteindelijk niet tijdig begonnen, dan geeft het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden aan wat u in dat geval kunt doen.

4. In de Algemene Voorwaarden wordt bepaald dat de bouw regelmatig moet worden voortgezet. Wat is regelmatig?

Het begrip regelmatig is een subjectief begrip en daardoor moeilijk concreet te bepalen. Indien sprake is van een project van meerdere woningen, dan wordt er meestal volgens een bepaalde bouwstroom gebouwd. Hierdoor kan het gebeuren dat er aan uw woning even niets gebeurd, maar dat er elders in het project wel steeds activiteiten zijn. Een arbiter of rechter zal in een dergelijke situatie niet snel oordelen dat er sprake is van een niet regelmatige voortzetting van de bouw.

5. Is de op te nemen bouwtijd aan een maximum aantal dagen gebonden?

De bouwtijd in de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg wordt uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen. Woningborg schrijft niet voor hoeveel dagen er opgenomen mogen worden, dat is aan de ondernemer ter bepaling.
Bij individuele opdrachtbouw (kavelbouw) kan het voorkomen dat de bouwtijd wordt uitgedrukt in een uiterste opleverdatum in plaats van in werkbare werkdagen.

6. Wanneer is er sprake van een onwerkbare werkdag?

In de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg wordt in het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ omschreven wat er onder een onwerkbare werkdag wordt verstaan. Een werkdag is onwerkbaar indien er gedurende tenminste 5 uren niet kan worden gewerkt door het grootste deel van de werknemers of machines. Meestal zullen weersomstandigheden een werkdag onwerkbaar maken (denk bijvoorbeeld aan vorst, harde wind of regen). Niet als werkdagen worden o.a. beschouwd de officiële rust- en feestdagen.

7. Houdt Woningborg voor een bouwproject het aantal werkbare werkdagen bij?

Nee.

8. Kan het staatje in de Garantie- en waarborgregeling als uitgangspunt worden genomen voor het bepalen van het concrete aantal werkbare werkdagen?

Nee. Het staatje maakt onderdeel uit van de insolventiewaarborg van Woningborg. U en de ondernemer zullen uit moeten gaan van de feitelijke situatie ter plaatse van de bouwlocatie.

9. Wat als de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden?

In het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg staat een boetebepaling opgenomen. Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering per kalenderdag een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van 0,25‰ van de koop-/aanneemsom (in geval van een koop-/aannemingsovereenkomst) dan wel van de aanneemsom (in geval van een aannemingsovereenkomst).

10. Mag ik de gefixeerde schadevergoeding wegens bouwtijdoverschrijding verrekenen met de nog verschuldigde termijn(en) van de aanneemsom?

In het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg staat omschreven dat er kan worden verrekend. Wij adviseren om alleen te verrekenen indien u met de ondernemer overeenstemming heeft over het te verrekenen bedrag. Verrekent u namelijk zonder overeenstemming, dan loopt u het risico dat de woning niet aan u wordt opgeleverd vanwege het niet volledig betaald zijn van de verschuldigde termijnen.
Stel dat u van mening bent dat er sprake is van een overschrijding van 20 dagen en de ondernemer is van mening dat het maar om 10 dagen gaat. In onze optiek heeft u op dat moment overeenstemming over die 10 dagen en zou het daarmee corresponderende boetebedrag verrekend moeten kunnen worden met de nog verschuldigde termijn(en). Voor de overige 10 dagen zult u dan na oplevering van de woning uw gelijk moeten proberen te halen.

11. De ondernemer wijkt tijdens de bouw af van de verkoopstukken. Mag dat?

In het artikel ‘Wijzigingen op initiatief van de ondernemer’ in de Algemene Voorwaarden van de model (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg wordt bepaald dat de ondernemer gerechtigd is wijzigingen door te voeren waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits die wijziging geen afbreuk doet aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning.
Als de wijziging aan deze bepaling voldoet, is het in principe toegestaan.
Bent u lid van consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis en/of heeft u een rechtsbijstandsverzekering voor eigen woningbezit, dan adviseren wij u contact met deze organisatie(s) op te nemen indien u te maken heeft met een (al dan niet noodzakelijke) wijziging waar u het niet mee eens bent. Zij kunnen u dan adviseren hoe het beste gehandeld kan worden en u zo nodig daarin bij staan.

Wij gebruiken cookies om deze site optimaal te laten werken. Lees hier meer over cookies. Akkoord